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不要再忽悠“空置率”了

来源:中国投资
2011年05月17日21:01
  近一个时期,住房空置率再次成了人们关注的焦点。起因是有人为了证明商品住房价格的快速上涨不是因为供不应求,而是由于一些人投机购买和空置推动的,抛出了全国600多个城市有6540套空置住房,空置率达到36%的“雷人”数据。虽然没有人能够证明这个数据的真实性,但也引起了人们和媒体对空置率的密切关注,并引起了争论。

  我国的住房空置率究竟有多高,许多民众和媒体都希望国家有关部门予以澄清。国家统计局从2005年开始发布空置率的数据,但当时空置率的定义是“一定时间内开发商建设的房屋没有销售(出租)的面积占其开发总量的比值”。如2009年全国竣工555万套商品房,住宅竣工面积近6亿平方米。而待售商品房近2亿平方米,约有200万套房屋,比例超过了1/3。但国家统计局今年把按这种计算方法得到的数据改为“待售率”了。并按国际通行办法,把空置率定义为:“相应类型(或用途)房屋的空置量与其总存量的比例”。与前几年的定义相比,无论是比例的分子还是分母都发生了巨大变化。但这正是目前人们讨论所认可和关注的空置率定义。对于这个空置率,国家统计局表示:什么样的状况算住房空置,很难给出一个标准,“目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。要想计算出一个准确的空置率很难,这也是国际上的难题”。

  从上述表态可以看出,何谓住房空置,如何对其进行统计才能得到准确的空置率,连队伍庞大的国家权威部门统计局都没有定论,民众和媒体又何必兴师动众去讨论和调查呢?即使能够获得较为准确的空置率,也只是表明住房资源被利用情况,是否能够用来证明房价快速上涨是投机购买所造成的,则令人怀疑。

  任何城市都有空置的住房,特别是在一些住房价格上涨较快的大城市有一些房屋较长时间没有人居住(空置)是不争的事实。但形成的原因是多种多样的,有温州炒房团、山西和内蒙的煤老板为了投资获得高回报而囤积居奇,也有一些认为房屋会不断升值而把自己的积蓄买房增值的普通城市居民买而暂时不住,还有一些为后代结婚或居住而提前为他们准备的房屋,以及其他一些原因的时间不等的空置。但这些有空置房的都是买家,决定不了价格,他们没有人会认为在购买时房价越高越好,即使由于他们的购买造成了供不应求,他们也不是抬高房价的罪魁祸首。把控制房价过快上涨的矛头对准他们,显然是找错了方向。因此讨论有多少套房子空置、有多少人在炒作房子,对房价问题起不到根本的作用,只能转移大众的视线。

  从世界上市场经济国家的城市住房价格发展的实际看,随着经济社会的不断发展,人们向城市集中,城市中心,特别是大城市中心的住房价格都会不断上涨,并随着中心的扩大,价格上涨向周围扩散。这是由马克思理论中的“级差地租”决定的。因此土地价格的上涨是商品房价格上涨的决定性因素。近几年我国部分城市住房价格快速上涨的主要原因就是土地价格快速上涨,如今年3月份几个“地王”的出现推动了北京等大城市商品房价格快速上涨。引起房价快速上涨的另外一个重要原因是市场经济中供不应求的商品价格会上涨的规律。开发商借供不应求和土地价格上涨的机会,为捞取高额利润而抬高房价也是一个原因。

  因此,要解决我国部分城市房价过快上涨的问题,矛头应该对准上述原因:一是防止土地价格飞涨,主要办法是把现在土地供应的办法从“拍卖”改为“招标”,并控制招标的底价,不依投标的价格越高越好为原则定标,而是看其标书与房地产建设标准的符合程度。二是尽快提供保障房和公租房,并鼓励开发商建设商品租赁房,满足各层次居民对租赁房屋的需求,而不必再去购买商品房,改变供不应求的状况。目前各级政府加大了保障房和公租房的建设力度,预计对未来的房价控制会产生好的效果。三是对开发商的超额利润征收惩罚性的“暴利税”,使其无理涨价会得不偿失。
(责任编辑:Newshoo)
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