大钟寺中坤广场难聚人气(组图)

2011年10月26日00:26

商场的一些区域出现空置
商场的一些区域出现空置
D座某店铺因物业设施出现问题,在门口张贴出了停业通知。
D座某店铺因物业设施出现问题,在门口张贴出了停业通知。

  在不少零售商希望能在北京黄金地段经营商场时,有些商家却没能将优质商业资源物尽其用。记者近日调查发现,体量超过40万平方米、被称为三环最后一家大型商场的大钟寺中坤广场,尽管宣布开街已近4年,但商场整体开业率仍不足一半。有商户表示,由于商场的客流量不大,一些品牌甚至选择入驻不开业。

  新闻现场

  筹备近4年仍是“半成品”

  根据大钟寺中坤广场的规划,大型商业综合体共分BCDE四座,目前均已营业。记者上周末走访发现,拥有王府井hQ尚客百货、家乐福和每克拉美钻石商场等主力店,客流量最大的D座,规划的总店铺数量约103个(1主力店以1店铺计算),实际开业的店铺为25家,开业率约24.3%。

  记者调查发现,主打时尚餐饮、高档教育的E座,约有55个面积较大的规划店铺位置,目前处于营业状态的有17家。其中,9家位于商场一层,多为快餐和便利店。

  不仅E座的店铺开业率未过半,定位“娱乐休闲”,“十一”期间刚刚开业的C座,目前仅有一二层的少数母婴类、早教类店铺开业。规划中的大型电影院、嘉斯猫电玩、乐宠和KTV等店铺均未亮相,商场的整体装修也似乎尚未完成。

  不过,大钟寺中坤广场似乎并不承认这一事实。记者在两天前致电大钟寺中坤广场,该商场一位高层表示,商场的招商率已达到100%,但由于体量过大,不少商户都在装修,而非空置。

  资料显示,大钟寺中坤广场于2004年年底开工,2007年完成主体工程并宣布开街。不过,这家开工至今已有7个年头、招商筹备时间近4年的商场,其商业层面的价值仍未体现。某大型商业地产的高管认为,目前,大钟寺中坤广场存在的价值只是土地增值。由于开业率低,其在商业运营上的投入,回报率不高。

  成因分析

  受外部环境制约

  筹备近4年,大钟寺中坤广场的商铺开业率尚未过半,与其所处的商圈等外部环境不无关系。

  开街后的一年时间,本应是一般商场“快马加鞭”的阶段,但大钟寺中坤广场在招商关键时期,却赶上了2008年北京奥运会筹备期。大钟寺中坤广场的一位负责人曾表示,如果不是时机不好,商场的开发进度应该会顺利许多。

  与没赶上“天时”相比,大钟寺中坤广场的周边环境也没有给其足够的支撑。因蓝景丽家、金五星批发市场等商业设施的存在,大钟寺商圈家居建材特色鲜明,商业氛围并不浓厚。据了解,此前曾有商业项目选址于此,但运营结果并不理想。

  与此同时,大钟寺中坤广场尽管位于地铁13号线大钟寺站旁,但借力地铁获得的客流有限。分析人士认为,地铁13号线是“半环线”,与环线相比可达性相对较差,聚客能力有限。如果从东部前往大钟寺商圈,消费者会途径商业氛围更为浓郁的燕莎等商圈。而且,大钟寺中坤广场向西不远就有华宇时尚购物中心、双安商场、当代商城、沃尔玛等不同定位和业态的大型商业设施,抢占了大钟寺商圈不少风头。

  商业运营不够专业

  在“天时”、“地利”层面不占优势,给大钟寺中坤广场的运营带来了负面影响。

  但从去年9月至今,经过一年的培育,商场的多个主力店已经到位并亮相,正常情况下,大钟寺中坤广场的吸引力已经足够,但至今只有不到半数商铺开业,折射出企业自身商业运营的短板。

  一位不愿透露姓名的业内人士认为,运营团队缺乏操盘经验,是中坤广场4年运营未见明显起色的重要原因。一般情况下,缺乏商业运营经验的地产商会高新挖来商业职业经理人运营商场,弥补“弱项”。在一位商业专家看来,大钟寺中坤广场的现有商业运营团队不够专业。

  一个实例或许能够说明问题。据记者了解,由于卖场客流稀少,一些商户入不敷出,有“抗租”情况出现。面对商户的“逼宫”,大钟寺中坤广场在商户门上贴出“解约书”。尽管这种做法无可厚非。但“过来人”的经验表明,协商比直接解约更有效。

  比如,年销售额达到数十亿元的金源新燕莎MALL,在开业之初即面临经营惨淡、商户集体抗租、退租的窘境。“当时,为了能够留住商户,商场决定为先期入驻的600多个品牌实施培育期租金优惠等政策。而且,即使面临亏损,商场也没有缩减物业服务的力量。金源新燕莎MALL总经理傅跃红告诉记者,在开业前几年,不少商户都是按照7.5折、8.5折的优惠政策缴纳租金。在傅跃红看来,这意味着如果商户不盈利,商场也不会靠收租金“过活”。

  对待“抗租”事件的态度反映了大钟寺中坤广场的做事风格。据大钟寺中坤广场某大型主力店的一位高管透露,大钟寺中坤广场的物业服务只能算是中规中矩,与该品牌其他物业合作方相比,在服务质量方面存在差距。

  大钟寺中坤广场内主力店王府井hQ尚客百货也对其物业服务颇有微词。在走访过程中,记者看到有消费者被卡在了电梯内。该工作人员对此已习以为常:“观光电梯曾多次出现问题,一直没人维修,商场的空调系统也有"硬伤",一层太凉,但在夏天最热的时候,楼上却几乎感受不到冷气。”

  记者在上周末走访看到,大钟寺中坤广场D座一家美发店铺大门紧锁,门上贴着一张通知:“因店内下水及空调问题,暂时无法正常营业,请所有顾客见谅。”知情人士称,由于物业迟迟无法解决水管等问题,刚刚开业不久的店铺只能闭店。

  应对之法

  配合主力店需求

  面对目前的运营难题,大钟寺中坤广场应该怎样做?业内人士普遍认为,大钟寺中坤广场应全力配合主力店,按其需求配置其余业态。

  尽管大钟寺中坤广场的一位负责人表示,对于目前开业率偏低的现象,商场是因为考虑商户的综合素质,欲选择优质商户入驻。不过,记者走访发现,目前开业的店铺中,大型连锁品牌并不多,商场的业态和品牌布局随意性较强,缺乏统一规划。

  一位不愿具名的商业地产分析师表示,“以大钟寺中坤广场的地理位置,早几年开业的话还是有潜力的,但其筹备时间太长。而且,目前北三环交通状况不佳,其位置已经缺乏竞争优势。因此中坤广场一定要从自身运营角度出发,首先要稳定和巩固与主力店的合作”。

  该人士认为,大钟寺中坤广场目前仍是依靠几家主力店聚拢客流,因此主力店对商场的意义重大,在整体规划上,应仔细斟酌。 商报记者 崇晓萌/文并摄
我来说两句