再探地王大厦:甲级写字楼仍是罗湖稀缺资源(图)

2012年03月05日11:20 | 我来说两句(人参与)
虽然新的一批甲级写字楼正在拔地而起,但是地王大厦作为“深圳地标”的后续效应仍在持续。 鲁力
  虽然新的一批甲级写字楼正在拔地而起,但是地王大厦作为“深圳地标”的后续效应仍在持续。 鲁力

  罗湖作为最早发展起来的城区,由于经济体的多样化和集聚效应,对许多企业和机构仍深具吸引力,而地王大厦作为昔日的“深圳地标”,仍继续享受着这块金字招牌带来的持续吸引力

  “我站在了深圳之巅!”2004年,一位广西观光客在“红豆论坛”上这样记录他的地王大厦之游。1994年建成时高383.95米的地王大厦曾是“亚洲第一高楼”,一直是罗湖最老牌的甲级写字楼之一。在地王大夏租个地方办公是雄厚实力的象征,穿梭忙碌于其间的公司和企业员工们深以为荣。

  “深圳地标”这块颇有分量的招牌之下,更具有吸引力的是作为最早建成区,罗湖拥有较为完备的配套设施,且毗邻香港,各种经济体济济一堂所孕育的经济湿地为新孵化的企业带来的成长可能。有统计数据显示,蔡屋围地区涵盖了深圳市74%的银行机构、80%的保险机构和40%的证券机构,集中了全市60%的金融资产、90%的外资银行。

  如今地王大厦“傲视群楼”的地位却已动摇。近处有京基100大厦以441.8米的高度顺利封顶,吸引普华永道、瑞士诺华制药、中盈集团、纽威资讯等企业进驻,普华永道则是将地王大厦二层半的办公区域直接腾空。远处是福田、南山的新兴CBD的形成和一批甲级写字楼的拔地而起,政治、经济中心西移的趋势逐渐显露,地王大厦所倚靠的蔡屋围金融中心也难免有“失宠”之虞。

  地王大厦的隐忧,多多少少折射出蔡屋围乃至整个罗湖未来发展的担忧。

  近日,记者以地王大厦为观察样本进行走访,发现在一批企业和金融机构搬离的同时,一批新企业也随之迁入。罗湖作为最早发展起来的城区,由于经济体的多样化和集聚效应,对许多企业和机构仍深具吸引力,而地王大厦作为昔日的“深圳地标”,仍继续享受着这块金字招牌带来的持续吸引力。但过去五年,罗湖仅增加了京基100这一栋甲级写字楼,罗湖区甲级写字楼的不足,一直制约着很多企业的入驻和扩张,随着福田、南山等区越来越多的甲级写字楼的拔地而起,能否利用好京基100这块招牌,对于罗湖而言至关重要。

  出租率98%以上:“刚空出来的坑很快就被填上”

  中原地产的李先生在地王大厦23楼办公已有多年,因为主营业务就是地王写字楼出租,因此基本能把这栋大楼里所有的办公用地租赁信息“一网打尽”。根据他掌握的资料,“目前出租的单位不会超过17套。”

  记者向地王大厦物业处专司办公楼租售代理的工作人员张经理求证了办公楼的空置情况,他表示,地王大厦办公楼的空置率一直非常低,目前的出租率在98%以上,而且很多合同都是签了几年的。虽然年前有许多企业已经搬走,但冲着性价比高、没有价格泡沫,地王大厦“刚空出来的坑,很快就被填上”,一些公司还没搬出去,办公用地就已被租出去。

  最大的“坑”莫过于普华永道从地王搬至京基,空出了原先办公的整个37、38层和58层的一部分。中原地产李先生介绍,目前地王大厦37、38两层均已与不同的公司签订合同,等待装修,只有58楼还剩570平方米左右的单位,报价在170元/平方米·月。

  李先生透露,现在,地王大厦写字楼租金在140—180元/平方米·月,而高楼层、精装修的房均在170元/平方米·月以上。作为有些年代的楼房,它的租金与260元/平方米·月以上的福田CBD,以及价格240元/平方米·月以上、奔“300”而去的京基100相比,已算偏低。

  “地王的实际使用面积很高,实用率有68%,现在新盖的写字楼派头、品质做足了,办公的实用率也相应低了”,李先生说,“比方说京基,因为层高比较大、墙面厚、电梯使用面积也大,实用率只有50%,京基租下180平方米的单位,在地王只要租下140平方米的单位行了。”

  租户以金融、高端物流企业居多

  “租户的详细信息不便透露,但目前基本上是金融和高端物流企业”,地产中介王先生向记者介绍。记者浏览了置于地王大厦G层的企业名称索引,在这份不完全的名单中,既有大型银行、跨国公司,也不乏中小企业、文化公司、律师事务所、高新技术企业、高端服务与物流公司。

  李女士的物流公司在地王大厦办公已有两年,在办公用地租金居高不下、城区交通成本飞涨的今天,李女士在地王大厦的小小办公室里只有十余名核心人员在办公,她把业务员的办公地点选在了关外。

  对于从事出口环节综合外包服务的刘女士来说,公司合作对象的办公地点都比较分散,因此公司在哪里办公影响都不大。在这里管理较为完善,交通也便利,因此公司成立十年来,一直在地王大厦办公,“从公司的品牌与未来的发展上来说,选择较为稳定的办公地点对公司来说会比较重要”。

  “京基对入驻企业的准入门槛比较高,像安利、完美等以销售为主的企业就很难入驻,地王大厦中有美容院、牙科医院,这些是不可能出现在京基的”,世华地产叶先生向记者介绍,“也正因为如此,地王大厦反而更适合一些小规模、技术含量较高的企业起步。”

  “深圳地标”后续效应仍在持续

  “主要是想借着地王的名气,跟外地公司做生意”,在地王大厦58层,记者看到一家公司正在对办公用地进行装修,已挂在电梯间墙面行的导引牌显示,这是一家节能科技公司,负责人李女士这样对记者解释选择地王大厦作为办公地点的原因。据她介绍,公司刚与地王大厦签订了一年的租赁合同,以160元/平方米·月的价格租下了400多平方米的办公用地,供几十名行政人员办公。这家公司原先在罗湖区的长岭大厦办公,多年与外商和外地人打交道的经验让这位负责人相信,对于初来乍到的人而言,接洽地点选在地王大厦,也可以节省沟通和问路的成本,免去许多麻烦。而李女士也表示,虽然只签订了一年合同,但是公司会考虑在地王长期驻扎下去。

  “虽然说京基100落成后成为新地标,但地王作为外地游客来深圳的必去之地,品牌影响力还会持续很久”,中原地产李先生分析说。尽管福田区也有如卓越世纪、嘉里建设等CBD的崛起,但多年以来,城市公益活动还是在地王大厦举行。“这说明什么?大家还是认准了地王。”

  谢女士经营着一家小型物流公司,在地王大厦40楼的一户小单位里,谢女士请来的施工队伍正在进行墙壁装潢,“我们的公司主要和香港做生意,这里开车去罗湖关只要十分钟,非常方便。”记者走访了多位刚入驻地王的企业负责人,均表示蔡屋围一带成熟而集中的商圈和营商环境,是他们留在罗湖的原因。记者 刘昊张仁望 邓翔来源南方日报)