崇明“地王”被退地后重新开拍 3月商业性地块恐零成交

2012年03月05日15:15 | 我来说两句(人参与)
  由于地方楼市“微调”的多次反复,楼市成交量虽显著回暖,但似乎并未提振市场人气。

  记者从上海规土局网站公布的出让公告发现,2月份全市仅有2幅商业性地块进入挂牌出让流程,分别为城桥商品房基地1、2号地块和徐泾镇会展中心3地块,然而,上周五上海规土局发布公告中止了徐泾镇会展中心3地块的出让,至此按照正常的出让过程所需时间计算,3月沪土地市场商业性地块恐现零成交。

  崇明“地王”缩水近一半

  来自汉宇地产市场研究部土地监测数据显示,2月成交的6幅经营性土地分别位于浦东、杨浦、普陀、青浦、闵行等区域。其中位于杨浦内环的“四平路街道265街坊7/1丘地块”(下称四平路地块)和普陀真如的“真如城市副中心A1、A2地块”(下称真如A1、A2地块)等2幅商办地块尤为市场所关注。前者溢价率高达136.7%,为近阶段土地市场的最高溢价;后者位于真如城市副中心,该板块地处上海市中心城区战略要地,但其发展进程缓慢一直引人关注。

  土地挂牌方面,2月份也是寥寥无几,并呈现减少趋势。土地公告显示,2月份全市仅有2幅商业性地块挂牌出让,较1月份减少1幅。 2幅地块分别是位于崇明新城的 “城桥商品房基地1、2号地块”和“徐泾镇会展中心3地块”。

  本次挂牌的“城桥商品房基地1、2号地块”曾是2011年崇明土地单价和总价的“双料地王”。当时上海佳富投资有限公司和上海保集(集团)有限公司联合以10.0191亿元竞得。与起拍价相比,溢价率达115%,而按照容积率和土地面积,地块的最终楼板价为6451元/平方米。然而时隔一年后,该地块最终被竞得方退地,再次进入土拍市场,此次起拍价为5.36亿元,较之上次最终成交价缩水近一半。该地块目前共有8家房企领取了竞买申请书,而在4月6日该地块将正式进入现场竞买环节。

  另一地块“徐泾镇会展中心3地块”为商业用地,出让面积184292.8平米,容积率3.0,起拍价13.68亿元,楼板价2473元/平米。该地块原本应在3月29日进行现场竞价,为3月唯一1幅商业性出让地块,但是上周五,上海市规土局发布公告称,根据出让人要求,中止徐泾镇会展中心3地块的挂牌出让活动,至此按照正常的出让过程所需时间计算,如无意外,3月沪土地市场商业性地块恐现零成交。

  土地市场仍在筑底

  对于目前土地市场的供需低迷,业内分析人士认为这是调控延伸的一种体现。汉宇地产市场研究部经理付伟就表示,土地挂牌与成交量的双双萎缩只是土地市场低迷景象的侧面,而土地价格的合理回落才是调控延伸的靶心。

  无论是经历退地风波后掉价出让的崇明“地王”,还是因少人问津而只能以底价成交真如地块,都说明一点,寄生于房价之上的土地市场与楼市必然是一荣俱荣,一损俱损。短期内土地市场看不到回暖或许才是最正常不过。

  对于去年的崇明“双料地王”,业内人士也猜测,此次重新挂牌出让恐难以复制去年的高溢价率。上海搜房网分析师表示,持续一年有余的楼市调控,使开发商对后市预期并不乐观,而上海限购放松被叫停更是雪上加霜,开发商拿地热情较去年同期出现大幅下降,城桥商品房基地1、2号地块出现高溢价率的几率非常小。

  另据上海搜房网统计显示,2月上海经营性土地成交面积共计39.83万平方米,同比2011年2月减少56.34%,其中住宅用地(包含普通商品房用地、商住及商住办用地)成交28.9万平方米,商业用地(包含商业、办公及商服用地)成交10.93万平方米。而在出让金方面,2月上海经营性土地出让金共计31.26亿元,同比2011年2月大幅减少64.46%,其中住宅用地出让金25.75亿元,商业用地出让金5.51亿元。与此同时,今年1至2月上海经营性土地出让金共计57.54亿元,仅为2011年月均(98.58亿元)的58%,较去年相比出现大幅缩水。

  对此,21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,从此前国土部对供地计划持缩减的态度及已公布的本市2012年土地预算来看,今年本市供地指标无疑将从严从紧。这表明不仅开发商,连政府方面对今年土地市场预期也并不乐观。未来土地市场的后续回升仍需二三级市场成交回暖所构成的信心来带动开发商购地热情。

  作者:张骏斓来源新闻晚报)