亚心网记者专访詹姆斯·莫里斯:房产税控制不住房价上涨(组图)

2012年07月30日01:16 | 我来说两句(人参与) | 保存到博客
  亚心网讯(首席记者 刘书成 实习生 于惠如 马元) 今年年内,继上海、重庆之后,房产税扩大试点已是板上钉钉。不过,诺贝尔经济学奖得主詹姆斯·莫里斯则表示:房产税控制不住房价上涨。

7月28日,前来参加2012年中国数量经济学会的教授莫里斯。亚心网记者 马元 摄
7月28日,前来参加2012年中国数量经济学会的教授莫里斯。亚心网记者 马元 摄
7月28日,前来参加2012年中国数量经济学会的教授莫里斯。亚心网记者 马元 摄
7月28日,前来参加2012年中国数量经济学会的教授莫里斯。亚心网记者 马元 摄
7月28日,前来参加2012年中国数量经济学会的教授莫里斯。亚心网记者 马元 摄
当日下午,莫里斯教授与新疆大学、新疆财经大学的师生座谈。亚心网记者 马元 摄

  7月27日-7月28日,76岁的詹姆斯·莫里斯来乌鲁木齐市参加“中国数量经济学会2012年年会”,本网记者对其进行了专访。

  在詹姆斯·莫里斯看来,运用经济学理论判断房屋、土地等资产价格,其实是非常困难的。如果他要预测次年土地的价格,还得考虑其他人对次年土地价格的预测是怎样的。另外,储蓄的多少也会影响人们的决定,人们总是储存比实际需要更多的储蓄,作为一种保险。人们持有的长期资产,也许在退休的时候,不如他们当初购买时的价格了,为了应对这种情况,人们会进行其他投资。不可预测性更增加了不确定性。

  在他看来,各种试图来确定资产价格的理论总是失败的,这并不是说经济学理论有缺陷,而是目前任何理论都无法决定长期资产的价格,包括土地、股票以及货币等。

  在理论上,詹姆斯·莫里斯能想到几种减少价格不确定性的方法:把土地市场关闭,不交易;强有力的利率控制;政府强有力地对土地价格干涉。不过,这些办法是否有效也充满不确定性。

  詹姆斯·莫里斯明确表示,他并不认为税收可以控制房价上涨趋势。人口流动对房价增长的影响是比房价预期更为重要的因素,城市越大,从城市周边到市区的交通费用越高的地区,房价越贵,也正因此,城市中心房价一直高居不下。

  资产价格其实难以预测

  记者:为何政府调控不能抑制房价上涨趋势?

  詹姆斯·莫里斯:大多数经济学理论认为,价格应该由基本层面因素决定,但包括我在内的大多数经济学家不知道这些基本层面的因素是什么。另外,现在价格和以后价格是否一致呢?价格是否有跳跃性呢?

  最近我建立了一个用于研究资产价格的数据模型,通过这个模型来看,如果我们预计今后房屋价格不断增长,那么我们的租金也会不断增长。这个模型告诉我们,如果利率高的话,我们的租金就会高一些,房屋价格增长应该比GDP增长来得更快,因为GDP本身也包含价格,但是这中间有个问题,没人能保证我们的利率能比GDP以及租金价格来得高。在一般均衡理论的模型中,我们看不出这些问题为什么会发生或不发生,这是由资本市场的缺陷引起的。举个例子,现在买一套房子,你一分钱都没有是不可能从银行借来这么多钱的,你就只能先租房子,但是模型及教科书中把这些都排除了,认为市场流动是非常充分的。但实际情况是,这个市场并不是充分流动的。

  记者:不少经济学家会对一个时期的房价作出走高或者探底的判断,这种预测对消费者带来预期影响,是否可以调控房价?

  詹姆斯·莫里斯:曾经有国家做过有效的预测,对房价起到过一些稳定结果,也有评论家会预测房价会一探到底,这些预测从长期来看是否也对房价产生作用,我表示怀疑。人们可以从各种渠道获得预测,有些人相信政府,有些人相信央行,有些人相信自己认为的预测,人们对于预测判断都是不同的,怎么去改变这些情况?假设政府对经济的预测是正确的,那要怎样保证预测的准确性?这很困难。

  房产税减少交易频率而不是价格

  记者:将在国内推广的房产税会是抑制房价的利器吗?

  詹姆斯·莫里斯:尽管人们相信各种税收包括政府规定会让房价稳定起来,但我表示怀疑。在我看来,如果在房屋交易中也就是买卖环节加税,只会减少房屋交易频率,不会减少交易价格变化的尺度,而买卖价格尺度的变化才是真正影响价格不确定性的。

  房屋交易税跟其他政府干预手段一样,最大问题就是不一致性,你怎样确定在什么时候用什么样的力度来干预这个市场才是有效的?

  除了交易税外,利率改变也会影响人们对房产资产市场价格的预期,但利率的改变怎样影响利率的预期是非常复杂的问题,因为房产本身并不只受到利率影响,还受到房产价格自身增长的影响。所以对我们来讲,想用非经济手段期望市场稳定并不是好的手段。

  关闭土地市场或致欧元般的灾难

  记者:国内不少开发商认为,房价过高是由于土地交易成本过高,可是如果土地市场不再交易,房价就能下跌吗?

  詹姆斯·莫里斯:为了减少不确定性而把市场完全关闭不交易,实际是一个灾难。欧洲共同体这样一个货币市场,以前这16个国家有不同的外汇,一旦货币统一后,就把这样一个货币交易市场关闭了。尽管现在很多人认为欧洲共同体货币单一化是有利的,但我不这么认为。

  蒙代尔被称为欧元之父,他的主要观点是,欧洲16个国家工作经济水平发展接近,使用16种货币会产生一种不确定性,而使用一种货币可以减少人为的不确定性,用欧元就不用再担忧不同国家之间货币汇率的波动。

  现在来看,当初很多经济学家争论的欧元共同体是一个灾难,这种人为的不确定性反而增加了,这也是英国没有加入欧元区的原因。由于此前欧洲很多国家是通过大量赤字财政政策,现在这种继续靠赤字政策办法行不通了,因此这些国家货币的不确定性比没有加入的国家多得多。正是由于这样一种不确定性,导致了今天欧元市场的灾难。

  记者:目前有过关闭土地市场抑制房价的成功案例吗?

  詹姆斯·莫里斯:还没有,实际上这样做并不能减少人为的不确定性。

  以香港为例,所有土地属于香港政府,并没有土地市场。土地市场只是讲租赁市场,最长租赁期限99年,所谓香港土地市场其实是租赁土地市场。从这个意义上讲,香港房价不应该波动很大,因为最长使用期只有99年,但实际上香港房价波动非常大,与世界上其他波动大的房地产市场并没有区别。这是因为人们不相信,99年后这些土地价格就会变为零。

  中国土地都在城市拍卖,但城乡土地政策不同,真正矛盾是城乡接合处的土地,怎样完善中国土地市场也许是比关闭土地交易更重要的方法。

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  (编辑:万培东 )

  乌市想降房价不如迁出一半人口

  记者:根据您的数据模型,从城市周边到市区的交通费用越高的地区,房价越贵?

  詹姆斯·莫里斯:可能很多人不能接受城市房价与交通相关的观点,但是我确认这一点。中国房价最近几年出现比较典型的暴涨,我不知道乌市房价是否上涨也比较厉害,但我估计应该是在2倍以上。随着城市的扩张,人们会搬离城市中心,而城市扩大后的其他中心,在面积上比之前的大。城市交通对房价的影响,其实就是人口流动对房价增长的影响。人口不断拥入这个城市,从城市周边到城市市区的交通费用越来越高,城市越大基本交通费用越高,所以城市中心房价高。

  如果乌鲁木齐想获取降低房价的主要途径,不如把50%人口迁移到郊外或者其他地方。几年前北京一位高官在讲到怎样处理北京环境污染时,提出把工厂、大学移出城市中心,但他没有做到,所以现在北京房价比20年前高出许多。

  记者印象

  一位需要你不断说服的老人

  28日中午,为了寻求面对面采访机会,记者在莫里斯午餐前对他进行了专访,并与他共进午餐。

  目前住在香港的莫里斯,似乎更适应粤菜口味,海参、鹅肝及皮蛋苋菜都让他胃口大开,而对于地产的乌苏啤酒也赞不绝口,连饮两杯。

  其间,第一次来新疆的莫里斯反倒采访起了记者。新疆的经济总量、居民收入情况、多元化的地域文化、乌鲁木齐有无大的河流……这些话题都是他所关心的。而在当天下午与新疆大学经济研究所研究生们的交流中,他也明确表示,希望更多地在居民收入以及多元文化领域进行交流。

  当你向他讲述自己的一个观点时,他总会问为什么是这样不是那样,直到你完全说服他为止,时刻保持一颗旺盛的求知心,这是这位经济学家留给记者最为深刻的印象。这或许是莫里斯能在33岁成为牛津大学最年轻经济学教授、在60岁摘得诺贝尔经济学奖桂冠的原因之一。

  采访中,英国南安普顿大学当代中国中心主任、社会科学学院教授陆懋祖、中国科科员数量经济与技术经济研究所科研组织处处长韩胜军应记者之邀担任翻译,当记者向莫里斯抛出针对性极强的问题时,他们告诉记者,研究不对称信息学的莫里斯的学术演讲中,时常出现的就是“不确定性”。

  个人简历

  詹姆斯·莫里斯 1936年生于苏格兰的明尼加夫,在信息经济学理论领域做出了重大贡献,1957年获得爱丁堡大学数学硕士学位,1963年获剑桥大学经济学博士学位。1996年因其对不对称信息理论的贡献,他荣获诺贝尔经济学奖,该理论已成为现代经济学的重要基石。从2002年起,他任香港中文大学客座教授。同时在麻省理工学院、伯克利大学和耶鲁大学担任客座教授。