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1天3“地王”全国地价钢丝上赛跑

2013年09月06日01:02 | 我来说两句(人参与) | 保存到博客
  又一波“地王潮”来袭。继9月4日融创以创纪录的7.3万元的实际楼面价拿下北京农展馆地块之后,上海不甘示弱,其徐家汇中心项目地块昨日拍出了217亿元的总价,不但刷新了上海成交总价纪录,在全国范围也仅次于广州亚运城地块。当天,同在长三角的杭州与苏州亦有“地王”出炉,不让京沪专美于前。

  然而,不能忽视的是,土地出让金只是开胃菜,拿下“地王”的企业接下来还要备足数倍于出让金的后续开发费用。否则就会像中冶置地一样,200多亿加冕“地王”时风光无限,现在却被政府收回一块,另一块也要寻求合作者共同开发。

  拿“地王”,就如同走钢丝,如今连番拿下“地王”的企业,能否走好这条充满荣耀与风险的路,让我们拭目以待。

  杭州:华家池地块136亿3房企“分食”

  每日经济新闻记者 徐杰 发自浙江

  昨日(9月5日),上海217.7亿元的 “总价地王”刚刚落地不久,杭州、苏州又有两幅“地王”新鲜出炉。其中,杭州华家池3幅地块拍出136.73亿元,苏州金鸡湖地块则以15150元/平方米的价格刷新当地楼面价纪录。

  3地块卖出136.73亿

  昨日下午刚过2时30分,华家池地块拍卖正式开始。华家池地块共分为57、58和59三幅土地,首先开拍的是57号地块。

  57号地块起价43.23亿元,经过15轮报价后,该地块被绿地集团以56.2亿元总价竞得,楼面价19416.1元/平方米。此后开拍的是58号地块,经过18轮报价后,由世茂以总价36.70亿元拿下,楼面价23375元/平方米,配建保障房面积达2000平方米。最后出让的59号地块,被滨江集团以43.83亿元的总价、2200平方米的配建保障房面积竞得,楼面价23189.75元/平方米。3地块最终成交总价为136.73亿元,总溢价率40.53%。

  对此,世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢向 《每日经济新闻》记者称,华家池是杭州市中心为数不多的超大面积、优越位置地块。同时,该地块对规划和开发设计都有相当高的要求,尤其是地块北部商业动线规划具有一定的挑战性。

  杭州房价被推涨

  在马英枢看来,此次拍卖,无疑给杭州已经火热的土地市场又加了一把“火”。

  2013年以来,伴随万科、融创等地产大鳄的扎堆进入杭州,杭州的土地市场已热得近乎“发烫”。统计显示,2013年1~7月杭州(包括主城区和余杭、萧山)一共出让土地124宗,成交地块总面积约6919亩,成交金额约632亿元。

  近期随着恒大、招商地产等开发商的进驻,杭州土地市场更是热度不减。9月2日,万科经过8轮竞价力挫金地和朗诗,以总价6.82亿元拿下杭州余杭区一宗商住用地;9月3日,杭州萧山区3宗地均成功出让,总成交金额40.81亿元,竞得者分别为恒大地产集团有限公司及农工商房地产(集团)有限公司。

  土地市场热度不减,溢价率不断提升,伴之而来的是杭州当地房价不断上涨。官方数据显示,今年上半年,杭州新建商品住房成交量同比上升,价格同比上涨。杭州市区商品房成交均价17910.7元/平方米,其中商品住房成交均价17507.1元/平方米,同比上涨25%。国家统计局数据显示,6月杭州新建商品住宅价格同比上涨7.4%,与城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅非常接近。

  对于目前房企扎堆一线城市的现象,中国房地产研究会副会长顾云昌向有关媒体表示,开发商进入一线城市最大的风险就是地价太高,再加上未来调控政策的不确定性,房企应结合自身的战略定位和综合实力进行开发。

  对于此次豪掷43.83亿元拿下杭州华家池59号地块的滨江集团而言,其已经采取合作开发的模式来规避风险。滨江集团董秘李渊向 《每日经济新闻》记者表示,项目将和义乌小商品城合作开发,其中滨江占51%权益,后者占49%,以降低拿地风险。

  重庆:5110万元/亩“最贵土地”出炉

  每日经济新闻记者 杜冉乐 发自成都

  9月3日,复地集团在重庆一举斩获了解放碑罗汉寺一商业地块,总价7.3亿元,楼面价7216元/平方米。值得一提的是,该地块出让面积约合14.2亩,平均5110万元/亩,堪称重庆“最贵土地”。

  复地集团官网显示,年初至今,公司仅收获了两幅地块。据熟悉复地的上海某地产机构负责人透露,复地集团已开始谋求转型,尤其是资本运作与持有运营。复地集团重庆公司相关负责人亦向《每日经济新闻》记者表示,复地集团将依托复星集团优势,不断拓展商业地产,到2019年全国持有商业面积超过200万平方米。

  公告显示,9月3日出让的重庆市渝中区渝中半岛组团E分区E35-1宗地,容积率10.6,起拍价为7.28亿元,最终由复地集团底价摘得,溢价率为零。楼面地价高达7216元/平方米,而折合5110万元/亩的出让面积单价一举创下2013年重庆主城商业与住宅单价最高纪录。

  据了解,今年5月10日,重庆市南岸区弹子石一块总面积为42.6亩的地块被重庆和瑞地产以7.8亿元斩获,楼面地价达8721元/平方米,折合1831万元/亩。

  2011年5月,复地集团从港交所退市,之后,复地集团在各地的土地市场上颇为低调。

  复地集团相关负责人曾公开表示,一方面不再以单纯的住宅开发为主,而是会越来越多进入商业领域,提高商办类项目的比重,另一方面项目布局的重心也会重新放在上海等一线城市。

  据熟悉复地集团的上海某房地产机构负责人向《每日经济新闻》记者表示,复地这是在谋求公司转型,加大持有上商业运营,还有资本运作等。

  上海:上海诞生天价“地王”新鸿基217.7亿夺标

  每日经济新闻记者 沙斐 发自上海

  昨日(9月5日)上午,备受瞩目的上海首宗百亿级地块出让结果出炉,香港新鸿基旗下企业以217.7亿元夺得徐家汇中心项目地块,楼面价37264元/平方米,溢价率24%,上海总价地王由此诞生,放眼在全国,该总价也仅低于广州亚运城地块。

  接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士普遍认为,徐家汇中心项目地块的出让,将改变上海CBD商圈的现有格局。

  未来开发资金至少还需300亿

  出让文件显示,徐家汇中心项目地块坐落于徐家汇街道57、150、151街坊,东至天平路,南至虹桥路,西至广元西路,北至广元路、广元西路,出让面积99188.8平方米,容积率2.1~7.48,为商办、餐饮旅馆业用地。

  地块建筑面积为58.4万平方米,另外,该项目还有12万平方米的地下商业。

  记者采访了解到,业内对于新鸿基217.7亿元拿下该地块表示看好。

  汉宇地产市场研究部总监付伟表示,该地块位于上海目前最成熟的CBD商业中心,可以说是上海市中心最具稀缺性的成片地块,217亿元,虽然总投入大,但也物有所值。此外,徐家汇地块还有体量庞大的地下空间可供开发,并且属于轨交上盖,地下建筑面积至少在20万平方米以上,其中经营性面积将超过12万平方米,而地下建筑面积一般不计入地价。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,徐家汇地块尽管有24.21%的溢价,但其楼面价只有37264元/平方米,就周边市场而言不算高,其未来升值空间和价值可以预见。

  但张宏伟同时指出,尽管徐家汇中心地块在稀缺性、地理位置上占了很多优势,但开发这样一块土地所需的资金极其庞大,对开发商的后续开发能力是很大的考验。

  出让文件显示,除了20%的定金,徐家汇中心地块需在签订出让合同后365天内分二期付清全部出让价款余额,其中第一期为出让价款的30%,在签订出让合同后的10个工作日内支付;第二期为出让价款的50%,在签订出让合同后365天内付清。受让人在支付第二期出让价款余额时,应当按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向出让人支付利息。

  业内人士分析认为,新鸿基至少要有300亿元的资金方可支持这个项目在未来3~5年内开发完毕,后续还有运营期间的市场培育期各项成本费用,这极大地考验开发商的开发、中长期持有该项目的资金能力。

  记者就上述问题致函新鸿基,但至截稿尚未收到回复。

  张宏伟表示,对于企业来讲,如果后续没有充裕的现金或融资渠道支持项目发展,有可能会导致开发周期拉长,开发建设进度受阻。

  主导CBD商圈格局

  从时间看,此次徐家汇中心地块的开竣工时间相当紧凑。出让文件显示,徐家汇中心的开工时间为“交地后12个月内”;竣工时间为 “动工后60个月内完成总建筑面积的70%,动工后84个月内全部竣工”。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,虽然开工时间比较紧张,但84个月的竣工周期还是比较宽的。由于徐家汇地块非常受瞩目,市场争议比较大,因此开发商囤地的可能性不大。此外,徐家汇中心作为总价“地王”,在开发过程中更具有主导性,不需要等周边配套项目建设起来作为支撑,项目开发的节奏完全可以交给开发商来决定,相反周边其他项目可能会因为徐家汇中心而控制进度。

  不仅是地块周边,业内普遍认为徐家汇中心的出让将改变上海CBD商圈的现有格局。

  在陆家嘴、南京路、淮海路、人民广场、徐家汇、虹桥等六大传统CBD中,以规模和档次计,徐家汇目前处于中间水平。付伟认为,新鸿基作为顶尖的商业地产运营商,具备丰富的高端商业、甲级写字楼、星级酒店开发运营经验,预计将吸引不少世界500强企业和零售品牌入驻徐家汇,周边办公、商业、住宅均会受益,届时徐家汇商圈有望晋升上海最顶级商圈行列,与淮海路、南京西路、陆家嘴比肩。

  根据土地出让公告,徐家汇中心地块由相邻的4幅地组成,其中最大的一幅计划建设总高370米的浦西第一高楼。根据土地用途,整个地块的功能定位预计至少将涵盖超甲级写字楼、星级酒店、高端零售、地下商业等。地上、地下总建筑面积预计将超过80万平方米,这几乎等于徐家汇核心区域商用面积将扩容一倍。整个项目预计将在5~8年内建成,预计开发商将以持有经营为主或部分整售。

  前车之鉴:南京下关“地王”闲置3年求合作

  每日经济新闻记者 查道坤 发自南京

  有人在抢“地王”,有人却怕曾经耗巨资拿下的“地王”砸在手里。

  9月3日,中国冶金科工股份有限公司在其集团官网发布公告称,中冶置业集团有限公司 (以下简称中冶置业)控股的南京临江老城改造建设投资有限公司于2010年9月19日,通过竞拍取得南京市下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块,由于整体开发体量较大,项目开发周期较长,为保证项目投资收益,现中冶置业将优先集中力量推进3号地块的开发,并在1号地块开发中寻求引入战略合作伙伴。

  下关滨江1号、3号地块曾是土地市场的明星。公开资料显示,2010年9月19日,中冶置业控股的南京临江老城改造建设投资有限公司,通过竞拍取得南京市下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块土地使用权,共耗资200.34亿元,成为南京土地出让史上总价最高的两幅地块。2012年11月30日,南京国土局公开拍卖下关2号地块,在没有竞争对手的情况之下,南京临江老城改造建设投资有限公司以底价56.2亿元拿下该地块。56.2亿元的总价也使该地块成为当年总价“地王”。

  然而今年7月,南京市国土资源局发表公告称,对下关滨江2号地实施终止出让程序,意味着该地块正式被政府收回。而在短短2个月后,滨江地块再度生变,这一次是下关滨江1号地。

  对于此次中冶宣布为1号地块寻求战略合作伙伴,房地产行业专家陈晟对《每日经济新闻》记者说,“1号和3号地块两幅地块拿地资金就达200亿元,后续开发需要大约400亿元的巨额资金,目前来看仅靠中冶一家开发比较难以支撑。”

  虽然中冶置业表示,优先集中力量发展下关滨江3号地块,但9月5日,记者来到这一地块后发现,1号地块拆迁工作已经接近尾声,3号地块仍在拆迁中。

  “现在拆迁工作还有很多没有结束,从拿地之初到现在已经过去3年了,想要尽快开工根本不可能。”一位知情人士对《每日经济新闻》记者说。

  冷静看“地王潮”

  余丰慧(财经评论员)

  这几天,在房地产领域最受关注的是一些城市 “地王”比赛式出炉。北京农展馆北路地块楼面价高达7.3万元/平方米,是北京乃至全国当之无愧的单价“地王”。

  北京单价“地王”还在热议之中,上海又传来总价“地王”的消息—徐家汇中心项目地块卖出217.7亿元,是上海迄今为止成交的最高总价,在全国范围也是第二高。同日,杭州和苏州也诞生新的“地王”。

  这两天俨然成了“地王日”。

  有人士表示,北京、上海等地“地王”将带动一、二线城市房价出现新一轮上涨,预示着全国房价将继续走高。一位网友说,一些家庭看到北京诞生新的单价“地王”后,连夜排队购房。足以看出,“地王”频现对市场预期和购房者预期产生了严重影响。

  笔者认为,一定要仔细分析“地王”频现的真相,一定要详细观察和了解“地王”诞生的真正原因。决不能听风就是雨、跟风盲从偏听偏信。

  就拿北京楼面价7.3万元/平方米的“地王”来说,它貌似对房价走势影响很大,但实际只是 “纸老虎”,影响很小甚至没有。首先,北京农展览地块位置稀缺,体量较小,对整体市场影响有限;其次,北京农展览地块住房定位在高价豪宅上,与一般大众的住房需求没有多大关系。

  再看上海“地王”,按照规划,徐家汇中心将成为一站式国际时尚商圈,项目分为办公、五星级酒店、公寓式酒店、商业、文化娱乐5种功能形态。主要是商业圈开发,并不是以商住楼为主,与百姓真正关心的房价走势似乎也远了一点。

  因此,决不能概念化、标题化地看北京“楼面价7.3万元/平方米”“预期售价15万元/平方米”的单价“地王”和上海217.7亿的总价“地王”噱头,而是要细细分析和斟酌其诞生的细节。这样才能全面深入地了解背后的“真相”以及到底对市场有无影响、影响多大、正面影响还是负面影响。

  总体上看,内地房价已经失去了继续上涨的基础。最多是一、二线城市与三、四线城市,高端楼盘和一般商品房,市中心土地资源稀缺地段与一般地区在价格上出现严重分化。从政策角度分析,调控不会有丝毫松懈,调控手段将会更加完善有效,比如推出房产税,替代行政化手段较强的限购政策等。有舆论分析,十八届三中全会后将会出台对楼市更严厉的政策措施,如土地政策的较大改革等。

  从市场角度分析,已经出现一个不容忽视的现象:有价无市。标价再高,购买者寥寥。消费者、投资投机者已经很难继续支撑和满足当前的畸高房价。购房需求者已经出现被高房价吓得望而却步的迹象。这是房地产泡沫破灭的征兆和信号,说明高房价正在作最后的负隅顽抗,高房价已经进入穷途末路了。一旦这种迹象成为气候,那么,房地产市场离泡沫破灭就不远了。温州房价已经“腰斩”,出现大量房产价值低于贷款本金的现象,房主弃房而去的可能性在增大,房贷风险已经凸现出来。这种状况将会蔓延到全国。

  随着美国量化宽松政策的逐步退出,亚洲房地产泡沫被刺破是必然的,内地房地产或难幸免。目前,印度、印尼金融体系和房地产市场已经开始较大幅度波动,市场担忧亚洲金融风暴再次来袭。我国香港特区已经高度警觉起来。日前,香港财经事务及库务局局长陈家强坦言:“过去2~3年,香港楼价经历了不健康的暴涨。美国量化宽松政策退市已箭在弦上,利率上升将导致资产重新定价,楼价届时将不可避免地下跌。”

  从企业角度分析,在一些企业陶醉于拿“地王”的兴奋中时,一些更加精明的企业却选择了撤离,认为中国内地房地产存在巨大泡沫破裂的风险。比如李嘉诚近期已经在大幅度抛售香港和内地房地产,转而投资欧洲等海外地区。万科的王石先生和SOHO中国联席总裁张欣女士都多次警示内地房地产的巨大泡沫破裂风险。特别是王石先生已经将一部分资本撤离到美国开辟新的“战场”。

  因此,房地产泡沫消退只是时间问题,畸高房价下跌的前期征兆已经初露端倪。出现几个“地王”也难以抵挡住高房价已经穷途末路的大趋势。

  作者:徐杰
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