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南海之路能走多远

2013年09月13日02:45 | 我来说两句(人参与) | 保存到博客
  当发展经济的迫切性高过了土地出让金的诱惑,地方政府就有动力推动集体建设用地的使用权流转;当维护长远利益的需要高过获取短期利益,当地村民也有动力推动集体建设用地的使用权流转。这一切都使得南海成为全国集体建设用地使用权流转“尺度”最大的地区之一。

  如果南海的集体土地使用权流转实验能够继续推进,未来很有可能增加当地房地产市场的有效供应,这必将影响当地房地产市场的生态。不过,多位当地房地产人士都对中国证券报记者表示,未来南海的集体土地使用权流转能否继续推进还存在一定的变数。

  佛山世联地产董事总经理葛朴表示,如果南海的集体建设用地都以使用权流转的形式进行开发,必将对南海现有的房地产生态构成冲击,但是葛朴对这一模式能走多远表示怀疑。“与国有土地相比,集体土地使用权的价格十分低廉,如果开发集体土地能够获得和开发国有土地一样的效果,国有土地将不再吸引开发商。就算当地政府愿意让利,政府最终能够放弃多少土地出让金仍存在很大的变数。”

  北京大学公共经济研究交流中心研究员韩世同表示,目前来看南海进行的集体建设用地使用权流转实验确实有望打破现有的土地供应一元制格局,而土地供应主体过于单一正是土地价格不断上涨的最大原因,这也是目前我国房地产市场最大的弊端之一。但是未来南海的土地使用权流转项目如何运营依然不够明朗。由于开发商取得的仅仅是集体建设用地的使用权,若干年后上盖物业还要收归村集体,这就意味着这些物业难以取得产权证进行散售,而这是目前农村集体建设用地使用权流转的最大瓶颈。“村集体投资兴建物业能够获得稳定的租金,但是开发商的前期投入很难通过租金形式快速收回,这对于开发商的资金链是一个严峻的考验。”

  对其他地区而言,广东南海的土地流转经验有着较强的个性。作为经济发达地区,广东南海的土地流转模式已经在现有法律框架内进行了最大的发挥,南海经验未来还将对其他经济发达地区的集体土地流转提供持续的先行借鉴。我国的农村面积十分广袤,南海经验只不过为集体建设用地使用权的流转提供了一种思路,在土地流转的其他层面,诸如农业生产用地使用权如何流转等问题也依然待解。
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