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反担保合同如何避险有说道

2015年07月03日06:03 | 我来说两句(人参与) | 保存到博客
  简介:资深律师,辽宁仕鹏律师事务所主任,其在公司法、房地产法等领域有深厚法学理论功底与丰富实务经验。

  如今,大量“热钱”涌入投融资市场,由此导致了贷款担保等产生的纠纷呈现出了大幅增长态势。然而,在签订担保合同时,有关双方都应该非常谨慎。

  曾有这样一个案例:2012年1月,李某与A担保公司签订《担保合同》,约定A担保公司为李某200万元贷款提供连带保证责任;李某向A担保公司缴纳履约保证金15万元,若发生代偿的,则A担保公司有权全部没收保证金。A担保公司与李某又签订《反担保合同》,约定李某提供名下一套房屋作为抵押,若发生A担保公司代偿,则A担保公司有权持经公证授权委托书将房屋过户到A担保公司名下。2012年7月,因李某无力偿还贷款,A担保公司扣留全部保证金,并用授权委托书办理了房屋过户。2013年8月,李某向A担保公司归还代偿贷款,但要求其调整保证金数额、返还房屋等。A担保公司拒绝,为此,李某将其诉至法院。

  本案争议焦点是:双方合同约定的保证金及将抵押房屋过户等条款是否有效。双方合同中约定的履约保证金条款,实质上系违约金条款,而违约金为填补性质,通常以A担保公司的实际损失为限,并可适当予以上浮,故李某可主张双方约定的违约金数额过高为由,请求法院予以调整;至于A公司将李某房屋过户的行为,其违反了法律中禁止流质条款,其办理的房屋变更登记行为应属无效。最终法院判决,A公司将5万元返给李某,并确认A公司房屋过户行为无效。

  签订反担保合同是投资担保公司规避风险的手段,即通过对汽车、房屋、土地等动产及不动产设立抵押权的方式,来保证借款人能够履行还款义务,但如何用好反担保手段来有效规避风险成为多数投资担保公司面临的难题。为此,我建议,担保公司在与借款人签订反担保合同时,应尽量让其提供物保,而尽量不采用人保方式,并应到车管所、房地产交易中心等管理部门办理抵押权设立登记;其次,一旦借款人逾期还款的,则应尽快与借款人签订以物偿债协议等,并尽快一并办理房屋过户登记手续;若无法就抵押权实现方式达成协议的,则应通过仲裁、诉讼等方式实现抵押权;再次,若借款人仅提供人保的,应选择连带保证责任方式,并要求借款人的配偶等提供担保。而对借款人来说,我建议借款人面对丰厚投资机会,应保持理性与谨慎,量力而行,避免因逾期还款、拖欠贷款等违约行为而被列入失信黑名单,从而引发一系列不必要的麻烦。
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