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东方藏山逾7亿美元收购芝加哥Aon Center项目

2015年11月26日03:38 | 我来说两句(人参与) | 保存到博客
  本报记者 张晓玲

  实习记者 周智宇 深圳、广州报道

  在资产管理全球化的浪潮中,中资公司海外投资趋势愈演愈烈。

  机构投资者往往喜欢投资海外核心城市的地标建筑。近日,东方藏山资产管理有限公司(以下简称“东方藏山”)宣布其代表东方资产管理(国际)控股有限公司(以下简称“东方国际”)成功牵手美国601W集团,完成了美国芝加哥市中心Aon Center项目的投资。

  据了解,该项目位于芝加哥中心区伦道夫东大道200号,总建筑面积280万平方英尺(25.8万平方米),占地3.74英亩,为芝加哥市的第三高楼,也是该市最著名的地标建筑之一。东方藏山在此项目投资中担任管理人角色,主导收购过程,提供投资咨询和谈判服务以及投后管理,该项目收购总金额为7.12亿美金。

  东方藏山是由东方国际,以房地产投资与资产管理为核心业务的资产管理平台。其股东中国东方资产管理公司是中国四大资产管理公司之一,截至2014年底,总资产规模达3170亿元。

  通过对物业的重新定位来使其增值是东方藏山注重的投资策略之一。此次收购的项目,为处于美国一线门户城市中心位置的核心资产,既具备创造现金收益的能力,又富有提升租金和改造增值的潜力。目前该项目拥有较高出租率,前十大主要租户共计承租面积约占项目总出租面积的80%,平均租约达11年。

  “对于美国几大门户城市的核心地产投资,机构投资者向来情有独钟。东方国际亦早已确认类似战略,通过自有资金或代表其他投资者进行相应的布局和配置。芝加哥Aon Center不仅是著名地标建筑,作为拥有数十家优质长期租户的甲级写字楼,将为投资者创造持续且稳定的租金收益。同时,随着美国经济的稳步增长和当地物业市场的逐渐复苏,预期该楼将有可观的升值空间。”东方藏山CEO陈李健说。

  在本次交易中,东方藏山选择与本土投资机构601W集团合作。601W此前在芝加哥成功操作了数个房地产项目,十分熟悉当地市场,具有优秀的过往业绩,擅长增值投资的策略。陈李健说,601W在收购前就已深思熟虑了若干重新定位和价值提升的策略,相信在实施之后将有助于进一步增加投资收益。相比高价收购门户城市中的核心地产,投资且运营和提升具有增值潜力的核心物业,会为投资者创造更有吸引力的风险调整后的回报。

  公开资料显示,601W是集收购、持有、开发和管理为一体的美国资产管理公司。在过去的22年中,601W已经在美国范围内收购了一些大体量高知名度的商业物业,总计4000万平方英尺,总价值超过80亿美金。在这些项目运作过程中,601W募集了超过20亿股本金(大都来自长期投资人),并完成超过40个写字楼交易。

  截至目前,601W管理或持有超过2000万平方英尺物业,包括曼哈顿美孚大厦、芝加哥地标建筑保诚大厦及匹兹堡市钢铁大厦。

  在地产投资领域,核心资产是最稳定最符合机构投资者长期资产配置需求的资产类别,保险公司和大型资产管理公司都有投资高质量核心地产的需求。

  芝加哥Aon Center是美国一线门户城市的著名地标建筑,拥有10年以上的平均租期,信用极佳的世界500强租户,持续稳定的现金流,无疑是核心资产中的上佳选择。投资这一项目,对于东方国际意义重大:使其既有了海外地产开发项目的投资,又有了海外核心地产的长期持有。

  收购完成后,在稳定现金收益的前提下,东方国际将通过租赁和改造等增值服务,并且选择最佳时机退出,将使这一核心资产进一步增值,为投资者带来可观的回报。

  值得关注的是,类似东方国际的众多中资机构正在投资美国等海外市场的商业物业。仲量联行报告显示,今年前10月,中资企业海外商业房地产投资同比激增50%,达到156亿美元。

  机构投资者尤其青睐美国商业物业。金融危机后,美国经济复苏增长稳定,但整体房地产市场尚未回到危机前水平,通过投资美国商业地产市场,可受惠于美国的宏观经济增长,可得益于美元增值,可分散投资组合风险以及充分享受房地产周期上升阶段带来的利好。

  此次东方藏山收购项目所在地芝加哥,是美国仅次于纽约和洛杉矶的第三大城市,为美国最重要的铁路、航空枢纽,同时也是美国最为重要的金融、文化、制造业、期货和商品交易中心之一。

  数据显示,芝加哥写字楼市场整体走势良好。在过去的2014年内,芝加哥平均写字楼租金较前年上涨了7.2%,截至2015年上半年,美国平均的写字楼空置率为16.6%,而芝加哥写字楼的空置率为12.2%,空置率方面呈现下降趋势。

  美国“Smadja & Smadja战略咨询”董事长Claude Smadja表示,中国企业的海外投资正在改变全球的商业结构,在未来五年、七年甚至十年,全球经济格局或商业化格局将会被逐步改变。(编辑骆轶琪)

  作者:张晓玲 周智宇
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