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去库存形势下的增城楼市走势

2016年04月18日09:37 | 我来说两句(人参与) | 保存到博客
  增城区在2015年依旧是广州市商品住宅成交量最高的区域,全年网签204万平方米,较2014年上升25%,增幅弱于大市,价格则整体保持平稳。区域各板块市场格局有所变化:新塘板块作为历来的供需主力,份额有所下滑,成交萎缩9%;教育城板块增长势头明显,全年网签28万平方米,同比2014年上升97%;荔城板块表现突出,全年网签50万平方米,同比2014年上升50%。新塘市场2015年下滑的主要原因在于新塘中心板块热销项目销售完毕。教育城板块凭借地铁和价格洼地,成功拉动成交,集中在两大指标盘:中铁建国际花园和碧桂园城市花园,作为教育城板块土地成本较高的两个项目,充分利用教育城规划和地铁21号线站点的利好,注重出货量,采取低开高走推货策略,营造热销影响。荔城板块优质个盘集中涌现,拉动区域成交。增城作为广州的外围区域,在售项目总价较低,总价段60—120万元/套成交占比高达65%,成交主力户型面积段在80—120平方米,占比61%,主要吸引刚需客户群。

  增城区2015年商品住宅新增供应244万平方米,同比2014年上升39%。其中荔城板块新增供应72.3万平方米,同比大增201%;其次,教育城和新新大道板块供应也有所增加。新塘中心板块新增供应仅29.4万平方米,萎缩53%。

  按当前施工进度看,预计2016年增城区新增商品住宅供应超过23000套,加上2015年库存量,增城区2016年可供应商品住宅量接近4万套,货量十分充足。教育城板块新货最多,其次是新塘中心和荔城。与广州市场联系紧密的教育城和新塘两大区域,面对广州东部白热化的市场竞争,产品同质化明显,需保持价格优势,方能促进成交。荔城市场相对独立,预计整体成交在充足货量带动下依旧较好,由于优质项目货量减少,成交量相比2015年可能有所下降。

  增城区2016年3月成交量价齐升,主要受信贷政策预期向好影响,以及楼盘借势新货供应,客户积极入市拉动成交。增城区2016年3月初商品住宅存量为216万平方米,环比上升6%,受新增供应增加影响,存量再创新高,消化周期13个月,整体去货压力仍较低。新塘中心板块在售项目大部分处于后续新货供应较少的状态,存量有所减少,加之近期成交好转,消化周期仅为9个月;教育城板块新货供应逐渐增加,存量上升至42万平方米,加上价格不断上涨,消化周期高达15个月。增城区后续新增供应会加大,但整体去库存压力相对广州市其它区不突出。

  (作者系合富辉煌(中国)首席市场分析师)

  作者:黎文江
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