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央行:楼市库存超7亿平方米 三四线楼市库存够卖30多个月(图)

2016年04月18日11:37 | 我来说两句(人参与) | 保存到博客
  央行:楼市库存超7亿平方米 三四线楼市库存够卖30多个月

央行:楼市库存超7亿平方米 三四线楼市库存够卖30多个月 中金网 自中央经济工作会议将“去库存”确立为今年经济工作五大任务之一以来,各地去库存措施频出。但从目前情况看,效果并不理想,城市间分化趋势继续加剧,三四线城市存销比仍高达30多个月,即这些城市现有的房子要卖完得30多个月。

  央行:楼市库存超7亿平方米 三四线楼市库存够卖30多个月 中金网 自中央经济工作会议将“去库存”确立为今年经济工作五大任务之一以来,各地去库存措施频出。但从目前情况看,效果并不理想,城市间分化趋势继续加剧,三四线城市存销比仍高达30多个月,即这些城市现有的房子要卖完得30多个月。

  “当前住宅市场步入结构性过剩时代,楼市分化趋势加剧,一二线城市的楼市火热爆发与去库存的政策期待背离,而三四线市场依然深陷泥潭。”中原地产首席分析师张大伟说。

  国家统计局数据显示,1至2月份,全国房地产开发投资9052亿元,同比增长3%。虽然投资增速回暖,但库存再度增加。截至2月末,全国商品房待售面积73931万平方米,比去年末增加2077万平方米。

  上海易居研究院监测数据显示,2月份全国35个典型城市中,有12个城市库存出现了同比增长现象。

  面对巨量库存,今年以来,中央和地方频频加施“药量”,各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。但目前来看,市场反应与政策初衷之间出现了背离,本就是库存“重灾区”的三四线城市因为土地供应过剩、产业基础薄弱等原因,去库存压力更是有增无减。

  中原集团研究中心总监刘渊认为,三四线城市一方面存在供应过剩,房屋和土地存量过高,另一方面受产业基础薄弱等影响,人口增长慢甚至负增长,导致楼市供大于求。

  房地产有7.2亿平方米的库存

  近日,十二届全国人大四次会议新闻中心举行记者会,中国人民银行行长周小川,副行长易纲、潘功胜、范一飞等就“货币政策是否调整”“如何看待首付贷”“互联网金融监管”等热点问题回答了中外记者提问。

  在谈到房贷政策时,周小川表示,住房金融政策要考虑总量,全国平均看房地产市场仍面临较大去库存压力,去年库存量比前年增长15%多;也要考虑到目前国内房价出现很大分化,一二线城市房价上涨较猛引发关注。

  周小川强调,商业银行信贷政策也要适应不同地方的变化,综合考虑住房信贷的可行性和所面临的风险。

  潘功胜介绍,目前中国商业银行房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%,不良贷款比例是0.38%,低于整个银行业1.7%左右的不良贷款比例。从首付比看,即便按照调整以后的20%最低首付比,和国际上横向比较来看也是较为审慎的。1月份首套房的首付比普遍在35%以上,二套房实际首付比在40%以上。

  潘功胜表示,当前中国房地产市场总量过剩、区域分化。目前7.2亿平方米的库存房中,70%分布在三四线城市,因此住房信贷政策必须与全国房地产的形势相匹配。央行将因地施策,如去年以来北京、上海几个一线城市必须执行原有的政策;加强市场自律,由商业银行自主决策;住房金融采取宏观审慎管理。

  楼市分化趋势加剧

  “当前住宅市场步入结构性过剩时代,楼市分化趋势加剧,一二线城市的楼市火热爆发与去库存的政策期待背离,而三四线市场依然深陷泥潭。”中原地产首席分析师张大伟说。

  国家统计局数据显示,1至2月份,全国房地产开发投资9052亿元,同比增长3%。虽然投资增速回暖,但库存再度增加。截至2月末,全国商品房待售面积73931万平方米,比去年末增加2077万平方米。

  从区域来看,中西部楼市去库存速度慢于东部。上海易居研究院发布的最新数据显示,今年一季度,东中西部30个典型城市商品住宅成交面积分别为3507万、1495万和1138万平方米,同比增幅分别为63.3%、25.5%和-9.3%,中西部城市成交量落后东部,西部城市出现负增长。

  同策咨询研究部监测数据显示,2月份三四线城市商品住宅累计存销比为32.07个月,虽同比下降14%,但依旧远超合理区间15个月,大部分三四线城市去库存压力仍大。上海易居研究院监测数据显示,2月份全国35个典型城市中,有12个城市库存出现了同比增长现象,其中广西北海、甘肃兰州、安徽淮南和马鞍山、山东烟台和济宁、广东茂名等三四线城市存销比普遍在20个月左右。以兰州为例,截至2月底存销比为20,比1月份18.2个月扩大了1.8个月。

  去库存效果大打折扣

  面对巨量库存,今年以来,中央和地方频频加施“药量”,各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。但目前来看,市场反应与政策初衷之间出现了背离,本就是库存“重灾区”的三四线城市因为土地供应过剩、产业基础薄弱等原因,去库存压力更是有增无减。

  福建三明市国信房地产开发有限公司总经理巫朝魁介绍,6年来,公司共开发了17万平方米的楼盘,至今还有8万多平方米的库存。记者在福鼎市看到,常住人口30万左右的县级市,在售楼盘近20个,一些楼盘从四五年前开盘至今去化不及一半。在该市建设局总工程师江晓鸣看来,去化效果差强人意,除了需求不振、一些户型不合理等原因外,还有就是前几年供地过快过多,导致供需错位。

  中国指数研究院分析师刘雪瑞举例说,河北唐山经营性用地成交量在2013年达到最高峰,近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米,而同期年均销售面积仅263万平方米,按照这一去化速度计算,近三年成交的地块去化需要13年。

  中原集团研究中心总监刘渊认为,三四线城市一方面存在供应过剩,房屋和土地存量过高;另一方面受产业基础薄弱等影响,人口增长慢甚至负增长,导致楼市供大于求。

  楼市成功去库存的机会多大?

  如何楼市去库存是否成功?这很难定义,我们觉得,库存等于2年的在建加上3个月的待售大致可以说是合理。而每个月可能的去化大约为1.2亿平米,如果库存降至33亿平米大约可说楼市已正常化。按每年销售14亿平米,每年新开工不高于10亿平米推算,中国楼市去库存进程大约需要维持4年,到2019年前后基本回到正常库存。

  达成去化的机会有多大?取决于市场也取决于政策。地产调控的政策后手我们稍后再论,在此我们观察关键的市场因素。

  一是中国城市化率仍只有55%,人口迁徙仍将延续,这和日本在20世纪70年代中后期城市化率已高达80%的差异性很大。城市移民和农民市场化的大约2亿待城市化人口,其潜力仍将持续释放至少8-10年。

  二是城市化率本身的提高会带来地产更新改造需求,以3-3.5亿户城市家庭,即便以年更新率2.5%估算,这块需求可达每年约800万套住宅需求。

  三是中国大中城市中,建成年代早于1998年的市中心老旧房屋,往往是政府或国企的房改房,至少有约50亿平米,通过行政力量进行老旧房屋拆改的可能性也依然存在。看起来,如果中国经济和居民收入没有显著恶化的话,中国楼市维持微增的去化速率,并在未来四年达成去库存的市场力量仍然很有可能。

  去库存需长短结合

  业内专家表示,面对如此规模且有增无减的库存,各地政府应有“持久战”的准备,没有一蹴而就的“药方”,去库存需长短结合,因城因时施策。

  业内人士认为,在当前楼市结构性过剩的大格局下,三四线城市去库存应从供需两端发力。短期看,在严控土地入市的同时,对库存进行调整,开发多用途用房,增加适销对路的产品等;长远看,加快推动产城融合和户籍制度改革,增加城市就业岗位,让新市民享受平等的公共资源和服务……从根本上实现三四线楼市的良性循环。化解三四线城市房地产库存压力,包括农民工在内的新市民将成为主力军。为此,专家建议把农民工、个体工商户等纳入公积金保障范围。

  从长远来看,三四线城市还要在产城融合、户籍制度改革等方面下工夫,提升城市的包容力。专家指出,提高农民工进城购房意愿,推进户籍制度改革是关键。
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