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城中村改造,拆迁难不难(组图)

2016年05月24日06:04 | 我来说两句(人参与) | 保存到博客
张彦波(山西省政府发展研究中心社会处)
张彦波(山西省政府发展研究中心社会处)
张兴毅(山西省发展和改革委员会宏观研究院)
张兴毅(山西省发展和改革委员会宏观研究院)


  张彦波 政府怎么办


  拆迁开发、征收补偿这些城镇化进程中绕不开的话题,关系着广大人民群众的切身利益,也是各级政府密切关注和着力解决的重点难点。今年初颁布实施的《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称“《条例》”),不仅有助于破解国有土地上房屋拆迁引发的利益冲突和社会矛盾,也为城中村改造、新农村建设等提供了可借鉴的范式。

  谁来补?政府是征收惟一补偿主体。“征收”取代“拆迁”,不是一个简单的概念变化,而是蕴涵着法治深意,是实实在在的公民权利。过去,征收主体的角色往往由开发商扮演。而在经济利益的刺激下,暴力实施拆迁、压缩补偿标准、转嫁拆迁成本等等,成为房屋征收和拆迁的惯用伎俩,征收人与被征收人矛盾也由此高度激化。《条例》彻底摒弃了这种以“拆”为主的土地征用模式,将拆迁主体定义为市、县级以上地方人民政府,所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为。各级政府对建设单位参与搬迁活动,以及采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁等违规违法行为均负有监督责任。这样,就从法律制度上保证了征收补偿工作的规范化。

  怎么补?征收房屋应先补偿后搬迁。为了满足被征地人的多样化需求,现阶段补偿方式也更加人性化,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,一律先补偿、后搬迁。各级政府在作出房屋征收决定前,必须保证征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。同时,为了避免发生“拆了旧房没新房”的情况,必须先签订房屋征收补偿协议再搬迁,这样老百姓在搬离前就可以明确知晓产权调换房屋的地点、户型和面积,以及周转用房和被征收房屋与产权调换房屋的差价结算方式,临时安置费、搬迁费、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、停产停业损失等细节内容。为从根本上保障被征收群众的权益,对符合住房保障条件、仅有一处住宅且面积小于这一标准的,无条件置换不小于45平方米的安置房,在标准以内的部分不结算差价,超出部分采取阶梯式价格或者按照房地产市场价格结算。

  补多少?不低于同期同类市场价格。征收补偿与被征收人的利益息息相关,也是社会矛盾和摩擦的潜在激发点。征收标准和补偿安置是否公平,往往是老百姓最为关注的问题。《条例》中对被征收房屋价值的货币补偿,限定在不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格这一水平线上,不仅包括对房屋的补偿,还有对土地使用权的补偿,基本上可以保证被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。以市场价格作为补偿标准,那么由谁来认定就又是一道迈不出去的坎。实践中,必须打破以往机构内部指定、评估脱离实际的混乱局面,从根本上转变错估、漏估、少估等明知有误又无法改变的不公现象。具体来说,被征收房屋的价值,应当由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。而评估机构则由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,这就在最大程度上维护了被征收群众的权益,使评估结果更贴近实际、更公平、更具科学性。


  张兴毅 百姓如何看


  城中村改造素有“天下第一难”之称,这个问题更是“天下第一热”,从《省长李小鹏挂帅全省城中村改造领导组组长》的新闻中,就能窥视出城中村改造工作的重要性。

  城中村改造难,一方面,难在国家至今还没有出台关于集体土地征地补偿的专属法律规定,暂时只能参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》来执行。另一方面,难在征地补偿款这一点上,因为群众真正关心的是自己的衣食温饱和钱袋子。

  城中村的土地到底是国家的还是个人的?这涉及到一个农村土地权利的问题。农村土地权利有两个主体:农民集体和农民;两大类权利:所有权和用益物权。农村土地归农民集体所有,农民个体作为农民集体的一分子,可以在集体中表达自己的意见。

  农村土地归农民集体所有,那么农村集体能够自行处置本村的土地吗?答案是:不能。《土地管理法》第五章第四十三条就有“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”的相关规定。也就是说,农民或者农民集体都无法直接处置农村集体土地。想买卖、转让农民集体所有的土地,必须由政府出面来征收,在征收完后,才能将这些土地放入市场。

  同是政府征收的村集体土地,为什么征地补偿款不一样?可能是各地村集体内部分配方法的不同造成的,也可能是由于所在地区区域地理位置的差异造成的,比如城市建成区和城郊发展区补偿的标准会不一样。

  早年转成城市户口的“村民”现在把户口迁回到村里的,到底应不应该给“分红”?我国《宪法》和《土地管理法》已经明确规定:农村集体经济组织对土地等资产和资源享有集体所有权。属于农村集体经济组织的人就可以分享集体土地收益,不属于农村集体经济组织的人就不能分享集体土地收益。在不违背我国土地承包法、基层自治组织法等相关法律条文的情况下,依据土地集体化以来本村的实际情况,结合村里业已形成的一些乡规民约,来具体定夺这些人是否属于村集体经济组织内部成员。

  记者点评“等待观望”“患得患失”是被拆迁户的普遍心态。而不少地区的征地拆迁给群众留下的坏印象是:暴力拆迁、政策调整、虎头蛇尾、标准不一、先拆吃亏后拆沾光。

  其实,只要做到依法依规、公平公正、标准统一,补偿及时到位、情绪有效疏解,群众对未来生活的忧虑就能解除,政府的公信力就能得到维护,群众中存在的畏难情绪、漫天要价、拖时间看别人现象就会改变。

  古人讲“谋定而后动,知止而有得”。结合拆迁工作,前五个字就是告诫政府要做好拆迁前的基础性工作,后五个字则告诉被拆迁户,对补偿不能过分无理要求。(本报记者王秀娟)

  作者:王秀娟
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